طبقه متوسط ایرانی گاه تا 50% درآمد خود را صرف تهیه مسکن می کند. از طرف دیگر، بعد از سوریه جنگ زده، از لحاظ مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن، بدترین وضعیت در دنیا را داریم و یک خانواده با حقوق مصوب قانون کار، برای خرید یک خانه باید 52 سال کار کند.
بنابراین بسیاری از ما حساسیت خاصی به اتفاقات بازار مسکن داریم. بایید ببینم در سال 1400 چه بر این بازار گذشته است و برجام احتمالی چه چشم اندازی را به همراه خواهد داشت.
تغییرات قیمت در 1400
بعد از اینکه در اردیبهشت ماه، قیمت مسکن نسبت به فروردین حدود دو درصد کمتر شد، رشد پیوسته ای را تجربه کرد و از متری 29.5 میلیون در ابتدای سال، به 33 میلیون تومان رسیده است. یعنی 12% رشد. بیشترین رشد ماهانه در خرداد و مرداد با 3% افزایش رخ داد.
اما این تغییرات را اگر در کنار تورم بگذاریم چه می بینیم؟
نمودار قرمز تورم و نمودار آبی رشد قیمت مسکن را نشان می دهد. پیداست که تقریبا در تمام ده ماه گذشته، رشد قیمت مسکن کمتر از تورم بوده است. بخشی از این مساله به دوبرابر شدن قیمت مسکن در سال 99 و نیاز بازار به استراحت و بخش دیگر آن به فاصله عجیب قیمت مسکن با قدرت خرید مصرف کنندگان بر می گردد. تقاضای سرمایه ای هم فعلا روی خوشی به این بازار نشان نداده است.
پیام تعداد معاملات چیست؟
در فروردین تعداد معاملات نزدیک به 60% نسبت به ماه اسفند افت کرده است که بخشی از آن طبیعی و به خاطر تعطیلات طولانی مدت ابتدای سال و بلاتکلیفی کلی بازارهاست. اما روند کلی تعداد معاملات افزایشی است و در دی ماه به حدود 10.000 معامله رسیده است. این اعداد نشانه های اولیه از دوران رونق اند (در اوج رونق معاملات در سال 99، ماهانه حدود 13000 معامله انجام می شد) اما با احتیاط باید تفسیر شوند چون وابستگی بسیار به ریسک های سیاسی پیش رو دارند.
ارزش معاملات
نگاهی به ارزش معاملات بیندازیم.
ارزش معاملات مسکن در شهر تهران از حدود 5 همت (هزار میلیارد تومان) در ابتدای سال به بیشتر از 25 همت رسیده است. اگر 12% این رشد را به افزایش قیمت مسکن نسبت دهیم، باز هم 6 برابر شدن ارزش معاملات نشانگر این است که بازار پس از یک استراحت کوتاه، به دلیل عدم توقف موتور نقدینگی، آماده می شود که لااقل پا به پای تورم پیش برود.
اثر برجام
سوال می شود که آیا توافق با غرب می تواند بازار مسکن را آرام کند؟ آرام به معنای نزدیک شدن قدرت خرید مصرف کننده به قیمت ها.
بیایید به دی ماه 1394 برگردیم، یعنی روز پذیرش برجام در دولت حسن روحانی.
آن روزها قیمت مسکن در رکودی دو ساله فرو رفته بود به طوریکه متوسط قیمت مسکن تهران از ابتدای 92 تا دی 94 حدود متری چهار میلیون تومان ثابت ماند.
پس از برجام چه رخ داد؟
در دو سال پس از برجام، قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی و سالانه حدود 15% رشد کرد. اما پس از آن و با خروج ترامپ، در سال 96 از چهار میلیون شروع کرد و به 33 میلیون امروز رسید.
نتیجه: بسیار بعید است که با وجود توافق، با در نظر گرفتن رشد تورمی هزینه های ساخت، برجام اثری جدی بر بازار مسکن داشته باشد.
برای بررسی تخصصی بازار مسکن و آشنایی با سیکل های قیمتی و روش های پیش بینی بازار مسکن، می توانید در دوره “40 قانون ثروت سازی بازار مسکن ایران” ثبت نام کنید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگو شرکت کنید؟نظری بدهید!