هشدار به مستاجران

اگر از طبقه متوسط درآمدی (بین 15 تا 50 میلیون درآمد ماهانه) هستید و مستاجر، احتمالا در چند سال اخیر فشار اجاره روی زندگی شما زیاد بوده.
می‌خواهم برایتان توضیح دهم که در چند سال گذشته در بازار اجاره چه رخ داده و احتمالا آینده چگونه خواهد بود. طبق معمول سعی می‌کنیم ادعاهای مطرح شده را با آمار و ارقام رسمی اثبات ‌کنیم.

چون نسبت اجاره به درآمد مهم است و نه فقط مقدار اجاره، اجازه دهید از حداقل دستمزد شروع کنیم. سال 1390، حداقل دستمزد 330 هزار تومان بود و همانطور که می‌بینید رشد کرده تا امروز (1402) رسیده به 7 میلیون و 300 هزار تومان. یعنی 22 برابر شده.

اینجا نمودار شاخص اجاره کل کشور (نه فقط شهرهای بزرگ) را از 1390 تا 1402 می‌بینید. از 19 رسیده به 159.7 یعنی 8.4 برابر شده.

شهرهای بزرگ

اما اجاره‌هایی که در شهرهای بزرگ پرداخت می‌کنیم، خیلی بیشتر از 8.4 برابر شده. اول اینکه آن 8.4 برابر شدن اجاره مربوط به کل کشور است و در شهرهای بزرگ، بخصوص تهران، رشد اجاره خیلی بیشتر از این حرف‌ها بوده، طبق محاسبات لااقل دو برابر این مقدار. مساله بعدی این است که اجاره‌ها در مناطق متوسط و ارزان‌قیمت شهر نسبت به قیمت ملک بالاتر است. در نتیجه سهم تامین مسکن از کل بودجه خانواده در کل دنیا حدود 30% است، در تهران حدود 50%.

وضعیت قیمت مسکن در تهران به این شکل بوده. در سال 90 متری 1.9 میلیون تا آذر 1401 که آخرین آمار داده شده، رسیده بود به متری 49 میلیون و امروز تخمین‌ها از متری 70 میلیون می‌گوید. یعنی 35 برابر رشد از 1390 تا 1402.

پس منطقی است که تصور کنیم صاحبخانه چون به خانه‌اش دیدگاه یک سرمایه‌گذاری را دارد، سعی می‌کند تا حد امکان اجاره را با قیمت ملک متعادل نگه دارد وگرنه برایش صرف نمی‌کند با وجود استهلاک ملک و همه دردسرهایی که نگهداری خانه دارد (دیر و زود شدن اجاره، خرابی‌ها و …) ادامه دهد. ملک را می‌فروشد و خودش را راحت می‌کند. اجازه دهید این موضوع را با یک نمودار دیگر توضیح دهم.

اینجا نسبت اجاره به قیمت را ببنید که به کمترین مقدار خود در 30 سال گذشته رسیده. یعنی به نسبت قیمت ملک، صاحبخانه درآمد کمتری از گذشته کسب می‌کند. مقدار متوسط بوده 6% اما آخرین نسبت رسیده به 3% یعنی نصف شده. پس درآمد صاحبخانه به نسبت قیمت ملک، نصف شده.

و برای دیدن آینده نمودار زیر مهم است. از سال 1400 به بعد رشد هزینه‌های نگهداری ملک، بیشتر از اجاره بوده.

نتیجه گیری

بر اساس این روندها، چه خواهد شد؟

• یا صاحبخانه‌ها دست از اجاره‌دادن ملک‌هایشان می‌کشند، چون نمی‌صرفد. پس خانه اجاره‌ای در بازار کمیاب می‌شود و اجاره بالاتر می‌رود.
• یا اجاره‌ها آنقدر رشد می‌کنند تا دوباره نگهداری ملک و اجاره دادن آن صرف داشته باشد.
  در هر دو سناریو، فشار اجاره بر درآمد خانواده‌های ایرانی بیشتر خواهد شد.

به عنوان یک مستاجر چه انتخاب هایی داریم؟

• به هر شکلی که شده با وام، قرض، فروش ماشین و طلا، شراکت و … یک خانه حداقلی بخریم.
• سعی کنیم لااقل به اندازه تورم، سالانه افزایش درآمد داشته باشیم.
• چون طبق قانون اساسی دولت موظف است به فکر سرپناه برای ملت باشد، امیدوار باشیم به عمل دولت که خیلی گزینه خوبی نیست.