پرسش و پاسخ: معاوضه خانه شهرستان با تهران

من میخام یه خونه تو شهرستان بفروشم و یه وامی بگیرم تو تهران خونه بخرم. به نظرتون چه زمانی بهترین موقع است؟ چون تهران رشد مسکن رو داشت ولی شهرستان هنوز رشد رو شروع نکرده و تهران انگار رفته تو رکود و کاهش قیمت.

برای جواب دادن به این سوال اول نگاهی بیندازیم به تغییرات قیمت خانه در تهران در نمودار زیر که نشان می دهد از سال 97 تا آذر 1402 متوسط قیمت مسکن در تهران از متری 5.5 میلیون به حدود 50 میلیون رسیده. یعنی تقریبا 10 برابر شده. اگرچه بعد از این، آمارهای رسمی بانک مرکزی اعلام نشده، اما امروز (تیر 1402) می‌توانیم تخمین بزنیم که متوسط قیمت به بالای متری 70 میلیون رسیده باشد.

پس بله قیمت مسکن رشد کرده، حسابی هم رشد کرده. در همین بازه زمانی متوسط قیمت‌ها در کشور بر اثر تورم 4.8 برابر شده (شاخص CPI از 32 رسیده به 154). یعنی رشد مسکن دو برابر تورم بوده.

به طور کلی رشد قیمت مسکن از شمال شهر تهران شروع می شود، بعد به ترتیب بقیه تهران، مراکز استان، اطراف تهران، اطراف مراکز استان و نهایتا بقیه شهرهای کشور. فاصله زمانی بین رشد قیمت شهرهای مختلف در سال های اخیر کمتر شده. اما این برای تصمیم‌گیری ما کافی نیست. شاید واقعا در شهرستان هنوز رشد شروع نشده باشد.

اگر این فرض درست باشد، بهتر است نفروشیم فعلا و فرصت رشد بدهیم.البته چند چالش جدی داریم:

آیا مطمئن هستیم که شهرستان رشد خودش را شروع نکرده؟ ببینید به طور کلی چون تقاضا برای مسکن در تهران بیشتر است، پول بیشتری هم در تهران هست (این بخصوص ویژگی نظام‌های اقتصادی نفتی است که هرچه به مرکز درآمد نفتی نزدیکتر باشی، پول بیشتر در می‌آوری) در نتیجه رشد قیمت مسکن در تهران بیشتر است.
مساله دوم افزایشی بود که همین تازگی ها در وام مسکن دیدیم. این باعث تحریک بخشی از بازار و افزایش قیمت در املاک متوسط و متوسط به پایین از لحاظ کلاس قیمتی می‌شود.
و مساله سوم این است که آیا وقتی که قیمت در شهرستان رشد کرد، به دلیل رکود احتمالی اصلا می توانیم ملک را بفروشیم؟ بالاخره در شهرستان، جمعیت و مشتری کمتر است. توجه داشته باشید که ممکن است بازار مثل سال‌های اخیر با رکود تورمی مواجه باشد. یعنی از یک طرف قیمت‌ها روز به روز بالا بروند و از طرف دیگر خرید و فروشی هم در بازار نباشد.

در نهایت، توصیه می‌کنم خیلی خودتان را درگیری این عدم قطعیت‌ها نکنید مگر اینکه یک سرمایه‌گذاری جدی در حوزه املاک باشید و دانش خوبی نسبت به وضعیت بازار و متغییرهای کلان اقتصادی داشته باشید. برای یک مصرف کننده خرد، در اولین فرصتی که پولش کافی بود باید ملک را تبدیل به احسن کند.

حالا اینکه این تبدیل اصلا کار درستی است یا بهتر است یک واحد دیگر بخریم را می‌گذاریم برای یک مقاله دیگر.